Baukosten präzise prognostizieren

Bernhard Metzger
vor 8 Stunden
8 Min. Lesezeit

Drei-Punkt-Schätzung und PERT als strategisches Instrument für belastbare Kostensteuerung in der Bau- und Immobilienwirtschaft

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Warum belastbare Baukostenprognosen heute strategisch entscheidend sind

Die Bau- und Immobilienwirtschaft steht unter einem strukturellen Spannungsdruck. Steigende Materialpreise, volatile Lieferketten, regulatorische Verdichtung, ESG-Anforderungen, Fachkräftemangel und eine zunehmend kapitalmarktorientierte Projektfinanzierung verändern die Rahmenbedingungen fundamental. Gleichzeitig steigen die Erwartungen an Termin- und Kostensicherheit.

In diesem Umfeld ist die Qualität der Kostenschätzung kein operatives Detail mehr, sondern ein strategischer Erfolgsfaktor. Fehlprognosen führen zu Budgetüberschreitungen, Nachtragsdiskussionen, Finanzierungslücken und Vertrauensverlust gegenüber Investoren, Banken und Nutzerinnen und Nutzern. Besonders in frühen Leistungsphasen ist die Unsicherheit hoch, während die Entscheidungsauswirkungen maximal sind.

Die klassische Ein-Punkt-Schätzung suggeriert Genauigkeit, obwohl Unsicherheiten systemisch vorhanden sind. Genau hier setzt die Drei-Punkt-Schätzung nach PERT an. Sie verbindet strukturierte Szenarienbildung mit einer mathematisch nachvollziehbaren Berechnung von Erwartungswert und Risikospannweite.

Der folgende Beitrag zeigt, wie Baukosten mithilfe der Drei-Punkt-Schätzung korrekt berechnet werden, welche statistischen Annahmen zugrunde liegen, wie Unsicherheit quantifizierbar wird und wie Führungskräfte diese Methodik strategisch für belastbare Investitionsentscheidungen nutzen können.

Bildquelle: BuiltSmart Hub - www.built-smart-hub.com

Inhaltsverzeichnis

Strategische Einordnung der Drei-Punkt-Schätzung in der Baukostenplanung
Methodische Grundlagen der PERT-Logik und statistische Annahmen
Konkretes Rechenbeispiel aus der Baupraxis mit vollständiger Herleitung
Interpretation von Erwartungswert, Standardabweichung und Sicherheitsniveaus
Integration in Projektsteuerung, Finanzierung und Risikomanagement
Fazit und strategische Handlungsempfehlungen

1. Strategische Einordnung der Drei-Punkt-Schätzung in der Baukostenplanung

Die Baukostenplanung ist ein iterativer Prozess mit zunehmender Präzisierung. In frühen Projektphasen dominieren Annahmen. In späteren Phasen dominieren Mengen und Verträge. Dennoch werden gerade in frühen Phasen grundlegende Investitionsentscheidungen getroffen.

Die zentrale Herausforderung lautet: Wie kann Unsicherheit methodisch sauber berücksichtigt werden, ohne in Spekulation oder pauschale Sicherheitszuschläge zu verfallen?

Die Drei-Punkt-Schätzung adressiert genau dieses Spannungsfeld. Sie zwingt das Projektteam zur expliziten Definition von drei realistischen Szenarien:

Optimistisches Szenario O
Wahrscheinlichstes Szenario M
Pessimistisches Szenario P

Im Unterschied zur pauschalen Risikoreserve basiert diese Methode auf transparenter Szenarienbildung. Sie fördert interdisziplinären Diskurs zwischen Planung, Kalkulation, Bauleitung und Controlling.

Kontraintuitiv ist dabei eine zentrale Erkenntnis: Mehr Zahlen bedeuten nicht mehr Komplexität, sondern mehr Transparenz. Die strukturierte Differenzierung von Szenarien reduziert implizite Annahmen und erhöht die Entscheidungsqualität.

Die Drei-Punkt-Schätzung ist kein Rechentool, sondern ein strategisches Instrument zur strukturierten Unsicherheitsbewertung. Sie schafft Transparenz, erhöht Prognosequalität und verbessert die Grundlage für Investitionsentscheidungen.

2. Methodische Grundlagen der PERT-Logik und statistische Annahmen

Die Drei-Punkt-Schätzung nach PERT basiert auf einer strukturierten Kombination aus Szenarienlogik und statistischer Approximation. Ziel ist es, aus drei realistischen Kostenszenarien einen belastbaren Erwartungswert sowie eine quantifizierbare Unsicherheitsgröße abzuleiten.

Zentrale Kenngrößen sind:

Erwartungswert (EW)
Standardabweichung (SD)
Varianz (Var)

Erwartungswert

Der Erwartungswert wird berechnet als: EW = (O + 4 × M + P) / 6

Dabei gilt:

O = optimistische Schätzung

M = wahrscheinlichste Schätzung

P = pessimistische Schätzung

Der wahrscheinlichste Wert wird vierfach gewichtet, da er unter normalen Bedingungen die höchste Eintrittswahrscheinlichkeit besitzt. Der Erwartungswert ist somit kein einfacher Durchschnitt, sondern eine gewichtete Prognose.

Standardabweichung

Die Standardabweichung ergibt sich aus: SD = (P − O) / 6

Diese Formel basiert auf der Annahme, dass die Differenz zwischen optimistischem und pessimistischem Szenario etwa sechs Standardabweichungen umfasst. Die SD misst die typische Streuung um den Erwartungswert.

Wichtig ist:

Die Standardabweichung wird in derselben Einheit wie die Kosten angegeben, also in Euro. Sie ist daher unmittelbar interpretierbar.

Warum wird durch sechs geteilt?

Die Division durch sechs ergibt sich aus der statistischen Annahme, dass der optimistische und der pessimistische Wert jeweils ungefähr drei Standardabweichungen unter beziehungsweise über dem Erwartungswert liegen. Bei einer Normalverteilung liegen rund 99,7 Prozent aller Werte innerhalb von ±3 Standardabweichungen. Die gesamte Spannweite zwischen O und P entspricht daher näherungsweise sechs Standardabweichungen. Um daraus eine einzelne Standardabweichung zu bestimmen, wird die Differenz (P − O) durch 6 geteilt.

Varianz

Die Varianz ist definiert als: Var = SD²

Sie wird in Euro² angegeben und ist weniger intuitiv interpretierbar. Ihre Bedeutung liegt vor allem in der Aggregation mehrerer Gewerke oder Arbeitspakete.

Bei voneinander unabhängigen Positionen gilt: Gesamtvarianz = Var₁ + Var₂ + Var₃ + …

Erst danach wird die Gesamtstandardabweichung berechnet:

Gesamt-SD = √(Gesamtvarianz)

Damit ist die Varianz die rechnerische Grundlage für eine saubere Gesamtunsicherheitsbewertung auf Projektebene oder Portfolioebene.

Ohne die Varianz kann keine methodisch korrekte Risikoaggregation erfolgen.

Der Erwartungswert liefert die wahrscheinlichste Kostenprognose. Die Standardabweichung quantifiziert die typische Schwankungsbreite. Die Varianz ist essenziell für die Aggregation mehrerer Unsicherheiten auf Gesamtprojektebene.

3. Konkretes Rechenbeispiel aus der Baupraxis mit vollständiger Herleitung

Beispiel: Kostenschätzung für den Rohbau eines Bürogebäudes mit 3.000 Quadratmetern BGF in Leistungsphase 2.

Das Projektteam definiert folgende Szenarien:

Szenario	Beschreibung	Kosten in Euro
Optimistisch O	stabile Marktpreise, gute Baugrundverhältnisse	3.600.000
Wahrscheinlich M	marktübliche Preise, normale Bauabläufe	4.000.000
Pessimistisch P	Preissteigerungen, Detailanpassungen	4.800.000

Tabelle 1: Szenariobasierte Rohbaukostenschätzung

Berechnung des Erwartungswertes:

EW = (3.600.000 + 4 × 4.000.000 + 4.800.000) / 6 = 4.066.667 Euro

Berechnung der Standardabweichung:

SD = (4.800.000 − 3.600.000) / 6 = 200.000 Euro

Berechnung relevanter Sicherheitsniveaus:

Sicherheitsniveau	Berechnung	Kosten in Euro
Erwartungswert	4.066.667	4.066.667
84 Prozent	Erwartungswert + 1 SD	4.266.667
95 Prozent	Erwartungswert + 2 SD	4.466.667

Tabelle 2: Erwartungswert und Sicherheitsniveaus

Die Tabelle verdeutlicht, dass unterschiedliche Sicherheitsanforderungen zu signifikant unterschiedlichen Budgetwerten führen.

Die vollständige Berechnung zeigt, dass Unsicherheit quantifizierbar ist. Die Methodik liefert belastbare Zahlen statt pauschaler Zuschläge.

4. Interpretation von Erwartungswert, Standardabweichung und Sicherheitsniveaus

Die reine Berechnung der Kennzahlen ist nur der erste Schritt. Entscheidend ist die richtige Interpretation im Entscheidungsprozess.

Bedeutung des 84-Prozent-Niveaus

Das sogenannte 84-Prozent-Niveau ergibt sich aus der statistischen Logik der Normalverteilung.

Bei einer symmetrischen Verteilung gilt:

50 Prozent der Werte liegen unter dem Erwartungswert
34 Prozent der Werte liegen zwischen Erwartungswert und +1 Standardabweichung

50 % + 34 % = 84 %

Das bedeutet konkret:

EW + 1 SD definiert einen Budgetwert, der mit etwa 84 Prozent Wahrscheinlichkeit nicht überschritten wird.

Wichtig ist die fachlich saubere Interpretation

Es handelt sich um eine Wahrscheinlichkeitsaussage und nicht um eine Garantie. Die Aussage gilt unter der Annahme einer annähernd symmetrischen Verteilung ohne starke Ausreißer. Extreme Einzelereignisse sind nicht ausgeschlossen.

Statistische Modellannahmen und Grenzen

Die Aussagekraft des 84-Prozent-Niveaus beruht auf modelltheoretischen Annahmen. In realen Bauprojekten können Kostenverteilungen schief sein, insbesondere bei stark risikobehafteten Gewerken, regulatorischen Unsicherheiten oder volatilen Marktbedingungen. Das 84-Prozent-Niveau ist daher als statistische Näherung zu verstehen und nicht als verbindliche Budgetabsicherung.

Einordnung im Bauprojekt

Ein Budget auf Erwartungswertbasis bedeutet, dass eine 50-prozentige Wahrscheinlichkeit einer Überschreitung besteht.

Ein Budget auf 84-Prozent-Niveau bedeutet, dass die Wahrscheinlichkeit einer Überschreitung auf etwa 16 Prozent sinkt.

Ein Budget auf 95-Prozent-Niveau, also EW + 2 SD, reduziert das rechnerische Überschreitungsrisiko weiter, führt jedoch zu deutlich höheren Budgetansätzen.

Die Wahl des Sicherheitsniveaus ist daher keine rein mathematische, sondern eine strategische Entscheidung. In der Praxis wird der Erwartungswert vor allem für die operative Projektsteuerung eingesetzt. Das 84-Prozent-Niveau eignet sich insbesondere für Budgetfreigaben in dynamischen Marktumfeldern. Ein 95-Prozent-Niveau wird typischerweise bei Finanzierungsentscheidungen oder bei besonders risikoaversen Investoren angewendet.

Rolle der Varianz in der Interpretation

Während die Standardabweichung die Unsicherheit eines einzelnen Gewerks beschreibt, wird bei mehreren Gewerken die Varianz entscheidend.

Nur über die Addition der Varianzen kann die Gesamtunsicherheit eines Projektes methodisch korrekt bestimmt werden. Eine einfache Addition der Standardabweichungen wäre mathematisch falsch und würde das Risiko verzerren.

Gerade bei Großprojekten mit zahlreichen Kostenpositionen ist diese Differenzierung entscheidend für belastbare Investitionsentscheidungen.

Das 84-Prozent-Niveau bedeutet eine quantifizierte Reduktion des Überschreitungsrisikos auf etwa 16 Prozent unter statistischen Annahmen. Die Varianz ist unverzichtbar für die korrekte Aggregation mehrerer Unsicherheiten. Sicherheitsniveaus sind strategische Steuerungsinstrumente und müssen bewusst gewählt werden.

5. Integration in Projektsteuerung, Finanzierung und Risikomanagement

Die Drei-Punkt-Schätzung entfaltet ihre Wirkung erst in der systematischen Anwendung.

Empfehlenswert ist:

Anwendung auf Ebene einzelner Gewerke
Aggregation über Varianzen bei Gesamtprojekten
Integration in BIM-basierte Kostenmodelle
Verknüpfung mit Risikoregister und Szenariomanagement

Für Investorinnen und Investoren schafft die Methode Transparenz über Bandbreiten. Für Bauunternehmen ermöglicht sie realistischere Angebotsstrategien. Für Planerinnen und Planer erhöht sie Argumentationssicherheit.

Gerade mittelständische Unternehmen profitieren, da sie häufig ohne komplexe Controlling-Systeme arbeiten. Die Methodik ist mathematisch einfach, aber strategisch wirksam.

Die Drei-Punkt-Schätzung ist skalierbar, integrierbar und praxistauglich. Sie stärkt Risikokompetenz und Entscheidungsqualität entlang der gesamten Wertschöpfungskette.

6. Fazit und strategische Handlungsempfehlungen

Die Bau- und Immobilienwirtschaft benötigt keine scheinbar exakten Zahlen, sondern belastbare Entscheidungsgrundlagen. Die Drei-Punkt-Schätzung nach PERT ermöglicht eine mathematisch saubere, nachvollziehbare und strategisch nutzbare Kostenprognose.

Zentrale Handlungsempfehlungen:

Etablieren Sie die Drei-Punkt-Schätzung verbindlich in frühen Projektphasen.
Dokumentieren Sie Annahmen strukturiert und interdisziplinär.
Definieren Sie projektspezifische Sicherheitsniveaus statt pauschaler Risikozuschläge.
Schulen Sie Projektverantwortliche im Verständnis von Erwartungswert und Standardabweichung.
Verknüpfen Sie Kostenprognosen systematisch mit Risikoregister und Finanzierungsstruktur.

Praxisnahe Learnings:

Unsicherheit ist kein Zeichen von Schwäche, sondern von Professionalität
Transparenz erhöht Vertrauen gegenüber Kapitalgebern
Quantifizierte Streuung verbessert strategische Steuerungsfähigkeit

Strategischer Ausblick für mittelständische Unternehmen:

Gerade im Mittelstand entscheidet Kostenkompetenz über Wettbewerbsfähigkeit. Unternehmen, die Unsicherheit systematisch quantifizieren, positionieren sich als verlässliche Partner in einem volatilen Marktumfeld. Die Implementierung der Drei-Punkt-Schätzung erfordert keine komplexe Software, sondern methodische Disziplin und kulturelle Offenheit.

Wer diese Methodik konsequent anwendet, transformiert Kostenplanung von einer reaktiven Pflichtaufgabe zu einem aktiven Steuerungsinstrument. Damit entsteht ein substanzieller Wettbewerbsvorteil in einer Branche, in der Prognosequalität zunehmend über Markterfolg entscheidet.

Über BuiltSmart Hub

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Gegründet von Bernhard Metzger - Bauingenieur, Projektentwickler und Fachbuchautor mit über 35 Jahren Erfahrung - bietet BuiltSmart Hub fundierte, gut aufbereitete Inhalte rund um digitale Innovationen, smarte Methoden und strategische Entwicklungen in der Bau- und Immobilienbranche.

Die Themenvielfalt reicht von Künstlicher Intelligenz, Robotik und Automatisierung über Softwarelösungen, BIM und energieeffizientes Bauen bis hin zu Fragen des Gebäudebetriebs, Lebenszyklusmanagements und der digitalen Transformation. Darüber hinaus widmet sich BuiltSmart Hub zentralen Managementthemen wie Risikomanagement, strategischem Controlling, Lean- und Agile-Methoden, Kennzahlensteuerung, Zeitmanagement sowie dem Aufbau zukunftsfähiger Zielbetriebsmodelle (Target Operating Models, TOM). Auch der professionelle Umgang mit toxischen Dynamiken in Organisationen und Teams wird thematisiert, mit dem Ziel, gesunde, leistungsfähige Strukturen im Bau- und Immobilienumfeld zu fördern.

Ergänzt wird das Angebot durch einen begleitenden Podcast, der ausgewählte Beiträge vertieft und aktuelle Impulse für die Praxis liefert.

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