Immobilienfonds und ESG-Klassifizierung - Artikel 6, 8 und 9 der SFDR im Überblick

Bernhard Metzger
30. Apr.
9 Min. Lesezeit

Aktualisiert: 5. Mai

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👉 Podcast #247 Immobilienfonds und SFDR-Klassifizierung: Artikel 6, 8, 9

Nachhaltigkeit trifft Kapitalanlage

Immobilien sind längst mehr als nur ein Betongold-Investment. Sie prägen Städte, beeinflussen das Klima und wirken direkt auf das soziale Gefüge ein – von der Energieeffizienz eines Wohnquartiers bis zur Erschwinglichkeit von Mieten. In einer Welt, die sich zunehmend an ökologischen und sozialen Zielen ausrichtet, rücken Immobilienfonds verstärkt ins Visier von Anlegerinnen und Anlegern, die nicht nur auf Rendite, sondern auch auf Verantwortung setzen.

Doch wie lässt sich erkennen, ob ein Immobilienfonds tatsächlich nachhaltig ist – oder sich nur als solcher vermarktet? Genau hier greift die EU-Offenlegungsverordnung, besser bekannt als SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation). Sie bringt Struktur in die Welt der nachhaltigen Geldanlage und klassifiziert Fonds anhand klarer Kriterien: in Artikel-6-, Artikel-8- und Artikel-9-Fonds. Diese Klassifizierung bildet gewissermaßen die Nachhaltigkeitsklassen im Immobilienbereich – mit jeweils spezifischen Anforderungen, Chancen und Implikationen.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie diese Einordnung funktioniert, was sie für Immobilienfonds bedeutet und worauf Sie als Anleger oder Fondsanbieter achten sollten.

Bildquelle: BuiltSmart Hub - www.built-smart-hub.com

Inhaltsverzeichnis

Was ist die SFDR und warum betrifft sie Immobilienfonds?
Artikel 6: Immobilienfonds ohne ESG-Fokus
Artikel 8: ESG-orientierte Immobilienfonds („hellgrün“)
Artikel 9: Nachhaltige Impact-Immobilienfonds („dunkelgrün“)
Vergleich der SFDR-Klassen im Immobilienkontext
ESG-Besonderheiten bei Immobilienfonds
Auswirkungen auf Performance, Laufzeit und Risiko
Greenwashing vermeiden – worauf Anleger achten sollten
Markttrends: Wie sich Artikel-6-, 8- und 9-Fonds aktuell entwickeln
Fazit: Nachhaltigkeit als strategischer Erfolgsfaktor

1. Was ist die SFDR und warum betrifft sie Immobilienfonds?

Die EU-Offenlegungsverordnung (SFDR) wurde 2021 eingeführt, um Transparenz und Vergleichbarkeit im Umgang mit Nachhaltigkeit in Finanzprodukten zu schaffen. Ziel ist es, Investoren fundierte Informationen über ökologische und soziale Wirkungen ihrer Geldanlagen bereitzustellen und Greenwashing zu verhindern.

Die SFDR gilt für alle Finanzmarktteilnehmer in der EU – also auch für offene und geschlossene Immobilienfonds, unabhängig davon, ob sie an private oder institutionelle Investoren gerichtet sind.

Im Mittelpunkt stehen drei Klassifizierungen:

Artikel 6: Fonds ohne explizite ESG-Integration
Artikel 8: Fonds, die ESG-Merkmale fördern
Artikel 9: Fonds mit einem klar definierten Nachhaltigkeitsziel

Diese Einordnung ist nicht nur eine regulatorische Pflicht, sondern ein zentrales Signal für Marktpositionierung, Anlagestrategie und Risikobewusstsein.

2. Artikel 6: Immobilienfonds ohne ESG-Fokus

Immobilienfonds gemäß Artikel 6 gelten als konventionelle Fonds, die keine spezifischen ökologischen oder sozialen Merkmale fördern und keinem definierten Nachhaltigkeitsziel folgen. Allerdings schreibt die SFDR vor, dass diese Fonds offenlegen müssen, ob und wie Nachhaltigkeitsrisiken – z. B. physische Klimarisiken, regulatorische Veränderungen oder gesellschaftliche Entwicklungen – in das Risikomanagement einbezogen werden.

Beispiel: Ein klassischer Büroimmobilienfonds, der keine ESG-Vorgaben verfolgt, aber Klimarisiken bei der Standortanalyse berücksichtigt.

Typische Merkmale von Artikel-6-Fonds:

Keine ESG-Integration oder -Zielsetzung
Konventionelles Risikomanagement ohne ESG-Priorisierung
Weitgehende Investitionsfreiheit hinsichtlich Gebäudetypen und energetischer Qualität
Häufig renditeorientiert mit fokussiertem Zeithorizont

3. Artikel 8: ESG-orientierte Immobilienfonds („hellgrün“)

Fonds nach Artikel 8 fördern bestimmte ökologische oder soziale Merkmale, ohne ein klar definiertes Nachhaltigkeitsziel zu verfolgen. Sie zählen zur Kategorie der „hellgrünen“ Fonds, was bedeutet: ESG-Kriterien werden aktiv in die Anlagestrategie integriert, beispielsweise durch:

Investitionen in Gebäude mit Energieeffizienzklasse A oder B
Ausschluss klimaschädlicher oder nicht taxonomiekonformer Bestände
Berücksichtigung sozialer Aspekte wie Barrierefreiheit, soziale Durchmischung oder Quartiersentwicklung

Beispiel: Ein Wohnimmobilienfonds, der ausschließlich in Bestände mit anerkannten Nachhaltigkeitszertifikaten (z. B. DGNB, BREEAM, LEED) investiert und zusätzlich gezielte Sanierungsmaßnahmen zur CO₂-Reduktion durchführt.

Typische Merkmale von Artikel-8-Fonds:

ESG-orientierte Auswahl- und Ankaufsprozesse
Nachhaltige Aufwertung bestehender Immobilien im Bestand
Kombination aus wirtschaftlicher Zielsetzung und gesellschaftlicher Verantwortung

4. Artikel 9: Nachhaltige Impact-Immobilienfonds („dunkelgrün“)

Fonds gemäß Artikel 9 verfolgen ein klar definiertes, nachhaltiges Investitionsziel und zählen zur Kategorie der „dunkelgrünen“ Fonds. Sie investieren ausschließlich in Immobilienprojekte, die einen nachhaltigen Mehrwert schaffen, also z. B.:

Klimaneutrale oder CO₂-positive Gebäude (Net-Zero Carbon Buildings)
Sozialer Wohnraum in benachteiligten Stadt- oder Landregionen
Ökologische Quartiersentwicklungen mit Biodiversitäts- und Energieversorgungskonzepten
Zertifizierte Gebäude, die Taxonomie- und SFDR-konform sind

Die Besonderheit: Diese Fonds müssen die ESG-Wirkung ihrer Investitionen nicht nur umsetzen, sondern auch systematisch messen, nachweisen und veröffentlichen. Das unterscheidet sie deutlich von Artikel-8-Fonds.

Beispiel: Ein Immobilienfonds, der ausschließlich in CO₂-neutrale Gebäude mit LEED-Platinum- oder DGNB-Gold-Zertifizierung investiert und regelmäßig den CO₂-Fußabdruck, die Energieeffizienz und die soziale Wirkung seiner Projekte offenlegt.

Typische Merkmale von Artikel-9-Fonds:

Verbindliches, überprüfbares ESG-Ziel (z. B. Klimaschutz, soziale Teilhabe, Kreislaufwirtschaft)
Vollständige ESG-Integration entlang der gesamten Investitionskette
Strenge Wirkungsmessung mit quantifizierbaren Nachhaltigkeitskennzahlen
Pflicht zur Veröffentlichung regelmäßiger Wirkungs- und Fortschrittsberichte
Fokus auf Impact statt reinem Image oder Marketing

5. Vergleich der SFDR-Klassen im Immobilienkontext

Kriterium	Artikel 6	Artikel 8 („hellgrün“)	Artikel 9 („dunkelgrün“)
ESG-Integration	optional	vorhanden, aber nicht verbindlich	verpflichtend, systematisch
Nachhaltigkeitsziel	nein	Förderung von ESG-Merkmalen	klar definiertes Impact-Ziel
Investitionsstrategie	konventionell	selektiv, ESG-orientiert	strikt nachhaltig & zielgerichtet
Daten- und Berichtspflicht	gering	mittel	hoch und standardisiert

6. ESG-Besonderheiten bei Immobilienfonds

Die Integration von ESG-Kriterien in Immobilienfonds bringt eine Reihe spezifischer Herausforderungen und Anforderungen mit sich, die sich deutlich von anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen unterscheiden. Immobilien sind physische Vermögenswerte mit komplexen Lebenszyklen, regulatorischen Abhängigkeiten und hoher Standortgebundenheit – das macht die Umsetzung von Nachhaltigkeitszielen besonders anspruchsvoll.

1. Datenverfügbarkeit und Transparenz

Ein zentrales Problem ist die mangelnde Verfügbarkeit und Qualität ESG-relevanter Gebäudedaten. Informationen zu Energieverbrauch, CO₂-Emissionen, Wasserverbrauch oder Materialkreisläufen sind oft nicht standardisiert, unvollständig oder nur manuell erhoben. Dies erschwert sowohl die Due-Diligence-Prüfung vor dem Ankauf als auch die laufende ESG-Berichterstattung im Fondsmanagement. Insbesondere bei Bestandsgebäuden in älteren Portfolios sind valide Daten häufig nicht vorhanden.

2. Hoher Sanierungs- und Transformationsbedarf

Ein erheblicher Teil des europäischen Gebäudebestands entspricht nicht den aktuellen energetischen Anforderungen. Die EU-Kommission hat mit der Gebäuderichtlinie („EPBD“) klare Vorgaben gemacht: Immobilien mit schlechter Energieeffizienz sollen bis 2030 bzw. 2050 deutlich saniert oder aus dem Bestand genommen werden. Für Fonds bedeutet das:

Höherer Kapitalbedarf für ESG-konforme Sanierungen
Notwendigkeit zur strategischen Umstrukturierung des Portfolios
Risiko von „Stranded Assets“ (nicht mehr marktfähige Objekte)

3. Taxonomiekonformität und regulatorischer Druck

Fonds nach Artikel 9 – zunehmend aber auch Artikel-8-Fonds – müssen darlegen, wie sie die Anforderungen der EU-Taxonomie erfüllen. Dies betrifft insbesondere:

Investitionen in Gebäude, die zu den Top-15 % der energieeffizientesten Objekte im jeweiligen Markt gehören
Vollständige oder tiefgreifende energetische Sanierungen mit einem Einsparpotenzial von mindestens 30 %
Einhaltung technischer Screening-Kriterien zu Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel

Die Taxonomie wird zum neuen Referenzrahmen für ESG-Investitionen in Immobilien – sowohl für Ankaufsentscheidungen als auch für die laufende Bewertung der Fondsstrategie.

7. Auswirkungen auf Performance, Laufzeit und Risiko

Die Klassifizierung eines Immobilienfonds nach Artikel 6, 8 oder 9 der SFDR hat nicht nur regulatorische Relevanz, sondern beeinflusst auch die wirtschaftliche Performance, die Struktur der Laufzeit und das Risiko-Rendite-Profil des Fonds. ESG-Kriterien wirken dabei wie ein zusätzlicher Steuerungsrahmen, der Chancen eröffnen, aber auch neue Anforderungen und Abhängigkeiten mit sich bringen kann.

Performance: Selektivität vs. Zukunftssicherheit

Nachhaltige Immobilienfonds – insbesondere solche nach Artikel 8 oder 9 – investieren in der Regel deutlich selektiverals konventionelle Produkte. Der Fokus auf ESG-konforme, energieeffiziente oder sozial relevante Immobilien führt häufig zu:

Höheren Einstiegskosten: Zertifizierte oder nachhaltig entwickelte Immobilien sind im Markt oft teurer als vergleichbare Objekte ohne ESG-Fokus.
Aufwändigeren Due-Diligence-Verfahren, z. B. durch ESG-Prüfungen, Taxonomie-Abgleich, CO₂-Bilanzierung oder Zertifikatsnachweise.
Reduzierter Auswahl an geeigneten Objekten, insbesondere in angespannten Immobilienmärkten.

Gleichzeitig sichern sich solche Fonds strategische Vorteile:

Höhere Nachfrage nach nachhaltigen Objekten von Mietern, Nutzern und institutionellen Käufern (Green Premium)
Stabilere Cashflows durch geringere Betriebskosten, regulatorische Sicherheit und ESG-orientierte Mieterbindung
Langfristiger Werterhalt durch Zukunftsfähigkeit des Portfolios und geringeres „Stranded-Asset“-Risiko

Unterm Strich bedeutet das: ESG-orientierte Fonds können auf kurze Sicht eine geringere Anfangsrendite aufweisen, entwickeln aber mittelfristig ein robusteres und wertstabileres Portfolio.

Laufzeit: ESG-Ziele erfordern längeren Atem

Insbesondere Impact-Fonds nach Artikel 9 haben oft eine längerfristige Perspektive, da die Umsetzung von ESG-Zielen nicht nur Investitionen, sondern Transformationen über Zeiträume von mehreren Jahren erfordert. Typische ESG-Prozesse mit Zeithorizont:

CO₂-Reduktionspfade mit Monitoring über Jahre
Komplettsanierungen zur energetischen Ertüchtigung (z. B. Effizienzhaus-Standards)
Langfristige Quartiersentwicklungen mit sozialer oder ökologischer Wirkung
ESG-Wirkungsmessung und Berichterstattung über mehrere Fondsgenerationen hinweg

Daher sind viele Artikel-9-Fonds auf 10 Jahre und länger ausgelegt, um Wirkung nachweisbar zu realisieren. Auch Artikel-8-Fonds mit hohem Sanierungsanteil planen zunehmend mit mittelfristigen Haltefristen.

Risiko: ESG als Schutzschild – oder Schwachstelle

Immobilienfonds, die ESG-Risiken systematisch integrieren, sind besser gegen externe Einflüsse abgesichert – beispielsweise:

Regulatorische Risiken: Artikel-8/9-Fonds sind vorbereitet auf kommende Anforderungen aus der EU-Gebäuderichtlinie, CO₂-Bepreisung oder Taxonomieregeln.
Physische Risiken: Klimarisiken wie Hitzewellen, Starkregen oder Überschwemmungen werden gezielt in Standortbewertungen einbezogen.
Marktrisiken: ESG-konforme Objekte sind zukunftssicherer und erzielen höhere Marktpreise (Green Premium), während nicht nachhaltige Gebäude zunehmend unter „Brown Discount“ oder drohendem Wertverlust leiden.

Gleichzeitig entstehen neue ESG-spezifische Risiken, z. B.:

Reputationsrisiken bei Greenwashing-Vorwürfen
Rechtsunsicherheit durch sich wandelnde Taxonomie- und Offenlegungsvorgaben
Wirkungsrisiken: Wenn ESG-Ziele verfehlt werden, drohen negative Markt- oder Investorenreaktionen

Die SFDR-Klassifizierung hat spürbare Auswirkungen auf die wirtschaftliche Struktur und das Management von Immobilienfonds. Sie beeinflusst nicht nur, wie investiert wird, sondern auch, wie lange, mit welchem Risiko und mit welchem strategischen Fokus. Fonds, die ESG sauber integrieren, gewinnen langfristig an Substanz und Akzeptanz – sowohl am Kapitalmarkt als auch in der Gesellschaft.

8. Greenwashing vermeiden – worauf Anleger achten sollten

Was ist Greenwashing?

Greenwashing bezeichnet das bewusste oder fahrlässige Vortäuschen von Nachhaltigkeit, um ein Produkt, ein Unternehmen oder einen Fonds umwelt- oder sozialfreundlicher erscheinen zu lassen, als er tatsächlich ist. Im Immobilienbereich betrifft dies beispielsweise:

Das Bewerben von Fassadenbegrünung oder LED-Beleuchtung als „nachhaltige Transformation“
Die Nutzung von ESG-Siegeln ohne belastbare Kriterien
Die Behauptung, man verfolge Klimaziele, ohne konkrete Messung oder Nachweis

Greenwashing kann Investoren täuschen, das Vertrauen in nachhaltige Investments untergraben und finanzielle sowie regulatorische Risiken erhöhen.

Warum ist das relevant für Immobilienfonds?

Gerade in der Immobilienbranche sind ESG-Versprechen oft schwer zu prüfen – Energieausweise, CO₂-Bilanzen oder soziale Effekte werden uneinheitlich dokumentiert. Fondsanbieter nutzen dies teils aus, um Fonds als „nachhaltig“ zu vermarkten, obwohl wesentliche ESG-Kriterien fehlen oder unklar definiert sind.

Deshalb ist es wichtig, bei Fonds nach Artikel 8 oder 9 zu prüfen, ob die Nachhaltigkeitsversprechen glaubwürdig, messbar und unabhängig geprüft sind.

Checkliste: So erkennen Sie echtes ESG-Engagement statt Greenwashing

Klassifizierung nach Artikel 8 oder 9 mit nachvollziehbarer Begründung
Nachweisbare ESG-Strategie im Prospekt oder Factsheet
Zertifizierungen wie DGNB, BREEAM, GRESB, CRREM oder EU-Taxonomie-Kompatibilität
Konkrete Wirkungsmessung und Nachhaltigkeitsberichte
Ausschlusskriterien für CO₂-intensive, nicht taxonomiekonforme Objekte
Transparente ESG-Daten zu Energieverbrauch, CO₂-Emissionen, Sanierungsstand usw.
Unabhängige Prüfung oder ESG-Ratings durch Dritte

Seien Sie skeptisch bei vagen Formulierungen wie „wir berücksichtigen Nachhaltigkeit“ ohne klaren Kontext oder Messgrößen. Echtes ESG zeigt sich in Daten, Systematik und Wirkung – nicht in Schlagworten.

9. Markttrends: Wie sich Artikel-6-, 8- und 9-Fonds aktuell entwickeln

Seit der Einführung der EU-Offenlegungsverordnung (SFDR) hat sich die Fondslandschaft in Europa deutlich verschoben. Die regulatorische Klassifizierung in Artikel 6, 8 und 9 wirkt sich nicht nur auf die Transparenzanforderungen aus, sondern zunehmend auch auf das Anlegerverhalten, die Produktentwicklung und den Wettbewerb unter den Fondsanbietern.

Verteilung nach Klassifizierung (Stand: Ende 2024)

SFDR-Kategorie	Anteil am europäischen Fondsmarkt	Geschätztes verwaltetes Vermögen
Artikel 8	ca. 56 %	ca. 7,4 Billionen Euro
Artikel 6	ca. 40 %	ca. 5,3 Billionen Euro
Artikel 9	ca. 4 %	ca. 353 Milliarden Euro

Quelle: EFAMA, LSEG Lipper, Morningstar, EY Luxembourg

Entwicklung 2024 im Überblick

Artikel-8-Fonds: Verzeichneten positive Nettomittelzuflüsse, insbesondere in ESG-orientierten Aktien- und Immobilienstrategien.
Artikel-6-Fonds: Bleiben trotz fehlender ESG-Fokussierung relevant – besonders für konservative oder institutionelle Anleger mit Performancefokus.
Artikel-9-Fonds: Erlebten deutliche Nettoabflüsse (ca. 17 Mrd. € im 1. Halbjahr 2024), hauptsächlich infolge verschärfter regulatorischer Anforderungen.

Trend zur Reklassifizierung

Viele ursprünglich als Artikel-9 eingestufte Fonds wurden in den letzten 24 Monaten zu Artikel-8-Fonds herabgestuft. Der Grund: Die EU-Kommission hat klargestellt, dass Artikel-9-Fonds ausschließlich nachhaltige Investitionen im Sinne der SFDR tätigen dürfen – eine Hürde, die viele Fonds nicht mehr vollständig erfüllen konnten oder wollten.

Was bedeutet das für Immobilienfonds?

Fonds mit ESG-Schwerpunkt (Artikel 8) sind aktuell die Marktfavoriten, auch im Immobilienbereich.
Anbieter von Artikel-9-Fonds stehen vor der Herausforderung, ihre nachhaltigen Ziele konkret, messbar und rechtskonform umzusetzen.
Klassische Artikel-6-Produkte bleiben gefragt – besonders bei Investoren, die ESG nicht als Anlagekriterium priorisieren.

10. Fazit: Nachhaltigkeit als strategischer Erfolgsfaktor

Die SFDR-Klassifizierung nach Artikel 6, 8 und 9 schafft erstmals verbindliche Transparenz im unübersichtlichen Feld nachhaltiger Immobilieninvestments. Sie ist für Anleger und Anbieter nicht nur eine regulatorische Vorgabe, sondern ein strategisches Werkzeug:

Zur Positionierung am Markt
Zur Risikosteuerung
Und zur Zukunftssicherung von Portfolios

Immobilienfonds mit ernst gemeintem ESG-Ansatz leisten nicht nur einen Beitrag zur Dekarbonisierung und sozialen Verantwortung, sondern profitieren langfristig auch wirtschaftlich – durch stabile Mieterträge, geringere regulatorische Risiken und wachsende Nachfrage.

Wer heute ESG glaubwürdig integriert, gehört morgen zur Spitze der Branche – wer Greenwashing betreibt, verliert das Vertrauen der Märkte. Nutzen Sie die SFDR-Klassifizierung als Kompass – für Wirkung, Werte und Wachstum.

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